Der Erwerb eines Eigenheims gehört für viele zu einem grossen Traum. Die steigenden Immobilienpreise und strengen Kreditvorschriften machen es jungen Familien schwer. In diesem Artikel gehen wir auf Möglichkeiten ein, wie es trotzdem funktionieren kann.
Das Wort Hypothek leitet sich aus dem lateinischen hypothēca ab, was so viel wie Pfand bedeutet. Eine Hypothek ist kein klassischer Kredit, denn die Schuld wird mittels eines Pfands abgesichert. Das ist in den meisten Fällen das Gebäude selbst. Vorsorgegelder aus der Pensionskasse oder der dritten Säule können ebenfalls verpfändet werden. Im Falle eines Zahlungsausfalles hat der Kreditgeber die Möglichkeit das Pfand einzufordern und zu veräussern. Dank dieser Sicherheit sind Hypothekendarlehen für Geldgeber sehr beliebt und werden meist viel günstiger als ein reiner Konsumkredite angeboten. Während Hypothekarzinsen im Jahr 2025 wieder bei 1% liegen, werden für Konsumkredite zwischen 5% bis 12% verlangt. Kreditgläubiger von Hypotheken sind noch immer meistens Banken. Dank des seit langer Zeit anhaltenden Tiefzinsniveaus drängen jedoch vermehrt Versicherungen, Pensionskassen und reiche Privatanleger in den Markt. Sie fördern einen gesunden Konkurrenzkampf und kreieren neue Finanzierungsmodelle, was zu noch tieferen Hypothekarzinsen und einer breiteren Auswahl für Konsumenten führt.
Deine Belehnung beim Kauf einer selbstbewohnten Liegenschaft darf grundsätzlich beim Kauf in der Schweiz 80% nicht überschreiten und muss innerhalb von 15 Jahren auf 66.67% amortisiert, also abbezahlt, werden. Im Umkehrschluss musst Du also für Deinen Immobilientraum mindestens 20% Eigenkapital zusammenbringen. Davon darfst Du maximal 10% aus Deiner Pensionskasse beziehen. Der Rest muss aus «echten» Eigenmitteln kommen. Darunter fallen Deine Ersparnisse, Wertschriften, die Du zu Geld machen kannst, Erbvorbezüge, private Darlehen oder Schenkungen, Eigenleistungen, Bauland oder auch Guthaben der Säule 3a.
| Beispiel | ||
|---|---|---|
| Kaufpreis (Verkehrswert) | CHF 1'200'000 | 100% |
| Belehnungsgrenze | CHF 960'000 | 80% |
| Benötigtes Eigenkapital bei Kauf | CHF 240'000 | 20% |
Die Tragbarkeit bezeichnet das Verhältnis zwischen den Kosten der Immobilie und Deinem Einkommen. Die Idee dahinter ist eigentlich ganz simpel. Um nicht in finanzielle Notlage zu geraten, solltest Du niemals mehr als 1/3 Deines Einkommens fürs Wohnen aufwenden. Verdienst Du CHF 6'000, sollte Deine Miete plus Nebenkosten und Strom CHF 2'000 nicht übersteigen. Ein Immobilienbesitzer muss sich zusätzlich noch um andere Kostenblöcke kümmern. Dazu zählen Unterhalt, Amortisation und Schuldzinsen.
Neben laufenden Nebenkosten für Strom, Wasser und Wärme müssen zukünftige Reparaturen an der Immobilie einkalkuliert werden. Dach, Heizung, Fassade, Fenster, Sanitäranlagen und Co leben nicht ewig und müssen irgendwann ersetzt werden. In der Regel berechnen die Kreditgeber für den Unterhalt plus Nebenkosten pauschal zwischen 0.5% und 1% des Kaufpreises – je nach Alter der Immobilie.
Der zweite Kostenblock eines Eigenheimbesitzers liegt in der Amortisationspflicht. Beim Erwerb der ersten Immobilie sind die wenigsten in der Lage, Erbschaften ausgenommen, ein Drittel des Kaufpreises zu bezahlen. Vor wenigen Jahren hatten Immobilienkäufer 20 Jahre Zeit, um den fehlenden Teil zurückzubezahlen. Als Folge der Immobilienkrise und dem schon lange anhaltenden Tiefzinsniveau, änderte die FINMA die Frist von 20 Jahre auf 15 Jahre. Bei CHF 100'000 müssen so neuerdings jährlich CHF 6'666.65 während 15 Jahren, anstelle von CHF 5'000 während 20 Jahren abbezahlt werden. Das ist zwar sinnvoll, um die Schulden rasch reduzieren zu können, belastet jedoch das Gesamtbudget und verschlechtert somit die Ausgangslage für die Tragbarkeitsrechnung.
Neben dem Unterhalt und der Amortisationszahlungen fallen die Schuldzinsen bei der Tragbarkeitsberechnung am meisten ins Gewicht. Aktuell liegen diese zwar mit rund einem Prozent historisch tief. 1993-1995 lag der variable Zinssatz bei acht Prozent. Bei einer Hypothek von CHF 960'000 entspräche das einer zusätzlichen, monatlichen Belastung von fast CHF 5’600. Ein so starker Anstieg der Zinsen ist in absehbarer Zeit nicht zu erwarten und trotzdem gibt es keine Garantie. Deshalb wird die Hypothekarschuld für die Tragbarkeitsrechnung einem Stresstest unterzogen und es wird nicht der effektive Zinssatz verwendet, sondern ein hypothetischer Mittelwert, der bei 4.5% oder 5% liegt. Dazu ein Beispiel:
| Finanzierung | ||
|---|---|---|
| Kaufpreis | CHF 1'200'000 | 100% |
| Eigenkapital | CHF 240'000 | 20% |
| 1. Hypothek | CHF 800'000 | 66.67% |
| 2. Hypothek | CHF 160’000 | 13.33% |
Einkommen |
||
| Person 1 | CHF 94’000 | |
| Person 2 | CHF 94’000 | |
| Total Einkommen | CHF 188’000 | |
Tragbarkeit |
||
| Hypothekarzins (5% für 1. und 2. Hypothek) | CHF 48'000 | |
| Unterhalt & Nebenkosten (1% vom Kaufpreis) | CHF 12’000 | |
| Amortisation (2. Hypothek in 15 Jahren) | CHF 10’600 | |
| Total Liegenschaftskosten |
CHF 70’600 | |
| Liegenschaftskosten / Einkommen | 37.55% | |
Die Liegenschaftskosten übersteigen einen Drittel des Einkommens und wäre somit nicht tragbar. Zwei Personen mit einem durchschnittlichen Schweizer Einkommen müssten in diesem Beispiel also zusätzlich noch CHF 60'000 an Eigenmittel aufbringen, um die Hypothek tragen zu können. Dazu stellen wir Dir ein paar Möglichkeiten vor:
Nur weil die meisten Banken die Tragbarkeit so genau nehmen (müssen), heisst das nicht, dass sich alle Kreditgeber daranhalten. Acht Prozent der in der Schweiz abgeschlossenen Finanzierungen liegen gar über einer Tragbarkeit von 40 Prozent. Es ist also nicht ausgeschlossen einen Anbieter zu finden, der Dir einen Kauf mit einer erhöhten Tragbarkeit ermöglicht. Ausserdem besteht eine gewisse Flexibilität bei der Berechnung. Mit unserem Hypotheken-Check unterstützen wir Dich bei der Suche nach einer passenden Finanzierung. Wir pflegen Partnerschaften mit über 30 Geldgebern und finden fast immer eine Lösung.
Wir stellen in Pensionsplanungen oft fest, dass Eltern zu lange mit Erbschaften und Schenkungen an Ihre Kinder warten. Verständlich, denn die Kinder erhalten so oder so irgendwann mal das Geld ihrer Eltern. Statistiken zeigen aber, dass die Beerbten dann aber meistens selbst schon über 50 Jahre alt sind und die Erbschaft eigentlich nicht mehr nötig hätten. Der grösste Bedarf der Kinder entsteht zwischen 25 und 35 Jahren. Solltest Du diese Möglichkeit haben, sprich offen mit Deinen Eltern darüber. Anstatt einer Schenkung oder Vorerbschaft könnte auch ein zinsloses Darlehen schon helfen. Dadurch erhalten Deine Eltern die Sicherheit, dass, sollten sie das Geld im hohen Alter wieder benötigen, wieder von Dir zurückbezahlt wird.
Das fehlende Geld bei Bekannten und Freunden auszuleihen, kann ebenfalls helfen, dass Deine Finanzierung Zustande kommt. Die meisten Kreditgeber betrachten zwar ein Darlehen als Eigenmittel, berücksichtigen die Rückzahlungsraten jedoch in der Tragbarkeitsrechnung – analog einer Leasingsrate.
Reicht Dein Einkommen für die Finanzierung nicht aus, kannst Du allenfalls mit einem Solidarschuldnern das benötigte Einkommen erreichen. Je nach Kreditgeber wird beispielsweise das Einkommen Deiner Eltern berücksichtigt, ohne dass sie im Grundbuch eingetragen werden müssen. Hier beschränkt sich die Finanzierung jedoch auf nur noch wenige Anbieter auf dem Markt. Wir wissen welche.
Um Dein Eigenkapital zu erhöhen, kannst du Dein Pensionskassengeld beziehen. Allerdings führt dies zu Kürzungen Deiner Altersleistungen und kann Auswirkungen auf Deine Absicherung bei Invalidität und Tod haben. Zusätzlich zahlst Du eine Kapitalsteuer. Wir empfehlen den Pensionskassenbezug nur, wenn es keine andere Möglichkeiten mehr gibt. Je nach dem können mit dem Kreditgeber noch andere Lösungen gefunden werden.
Anstatt Gelder vorzeitig zu beziehen, können diese auch verpfändet werden. Dabei dienen die Gelder als Sicherheit, bleiben jedoch dort, wo sie sind (im besten Fall investiert). Du kannst Pensionskassen- und 3a-Gelder sowie Wertschriften-Depots verpfänden lassen. Das ist vor allem dann spannend, wenn die Hypothekarzinsen tiefer liegen als Deine erwirtschafteten Erträge.
Blogartikel von Marc Meier