Wer ein Eigenheim besitzt, möchte oft mehr als nur Vermögen weitergeben. Das Zuhause ist mit vielen Erinnerungen und schönen Momenten verbunden. Umso wichtiger ist es, die Übertragung an die nächste Generation frühzeitig zu planen. Mit einer durchdachten Nachfolgelösung lassen sich Konflikte frühzeitig vermeiden, Steuern optimieren und finanzielle Risiken reduzieren.
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Viele Eigentümer und Eigentümerinnen beschäftigen sich erst mit der Nachfolge, wenn sie bereits im Pensionsalter sind. Dabei bietet eine frühzeitige Planung zahlreiche Vorteile. Wer rechtzeitig handelt, kann den Übergang an die nächste Generation selbst gestalten und genügend Zeit einplanen, um finanzielle, steuerliche und familiäre Aspekte sorgfältig aufeinander abzustimmen.
Gerade bei Schweizer Familien gehört das Eigenheim oft zum grössten Vermögenswert. Entsprechend gross können die Auswirkungen einer unüberlegten Übertragung sein. Neben dem Erbrecht spielen auch Fragen rund um finanzielle Auswirkungen, Vorsorgeplanung, Hypotheken, Tragbarkeit, und Steueroptimierung eine wichtige Rolle.
Eine professionelle und ganzheitliche Sichtweise hilft dabei, alle Themen miteinander zu verbinden und langfristig tragfähige Lösungen zu entwickeln.
1. Erbschaft
Die klassische Variante erfolgt erst nach dem Tod der Eigentümerin oder des Eigentümers. Die Immobilie wird Teil des Nachlasses und unterliegt den Regeln des Schweizer Erbrechts. Ohne entsprechende Regelung entsteht häufig eine Erbengemeinschaft, die wichtige Entscheidungen gemeinsam treffen muss. Dies kann insbesondere dann schwierig werden, wenn mehrere Kinder unterschiedliche Vorstellungen über die Zukunft der Liegenschaft haben.
2. Erbvorbezug
Viele Eltern entscheiden sich dafür, das Eigenheim bereits zu Lebzeiten an ihre Kinder zu übertragen. Ein Erbvorbezug ermöglicht den Nachkommen einen früheren Vermögensaufbau und erlaubt den Eltern, den Übergang aktiv mitzugestalten.
Je nach Situation wird der Erbvorbezug später auf den Erbteil angerechnet. Deshalb empfiehlt sich eine saubere Dokumentation, damit alle Erben transparent über die getroffenen Vereinbarungen informiert sind. Wir empfehlen in jedem Fall eine professionelle Bewertung des Immobilienwertes bei einem unabhängigen Experten in Auftrag zu geben.
3. Schenkung
Eine Schenkung erfolgt ohne Gegenleistung. Sie kann sinnvoll sein, wenn Vermögen bewusst bereits zu Lebzeiten übertragen werden soll. Allerdings sollten auch hier die Auswirkungen auf Pflichtteile sowie mögliche Ausgleichspflichten an andere Erbberechtigten berücksichtigt werden.
Je nach Kanton können zudem Schenkungssteuern oder Gebühren anfallen. Die meisten Kantone kennen jedoch eine Steuerbefreiungen für direkte Nachkommen.
4. Verkauf
Ein Verkauf der Immobilie von Eltern an ihre Kinder kann ebenfalls sinnvoll sein. Unter anderem können Eltern damit einen Teil des gebundenen Vermögens aktivieren und unliebsame Grundstückgewinnsteuern optimiert werden.
Die Immobilie wird in dem Fall offiziell, zu einem reduzierten Preis, an die Kinder verkauft. Je nach Preis fliesst dadurch Liquidität zurück an die Eltern, während die Kinder günstiges Wohneigentum erwerben können. Hier muss aufgepasst werden, welcher Preis als gültiger Verkehrswert gilt oder ob ein Teil bereits als Schenkung angesehen wird. Dies würde dann als gemischte Schenkung gelten.
Gerade diese Form gewinnt zunehmend an Bedeutung und wurde durch einen aktuellen Bundesgerichtsentscheid steuerlich präzisiert.
Ein immer beliebteres Modell ist der Verkauf einer Immobilie unter dem Marktwert. Juristisch handelt es sich dabei um eine sogenannte gemischte Schenkung: Ein Teil des Werts wird bezahlt, der übrige Teil gilt als Schenkung, beziehungsweise Erbvorbezug.
Beispiel: Der Verkehrswert liegt bei CHF 1 Mio. Die Eltern übergeben die Immobilie für CHF 600'000 an ihre Kinder.
Lange war umstritten, wie in solchen Fällen die Grundstückgewinnsteuer zu behandeln ist. Einige Kantone besteuerten den entgeltlichen Anteil sofort, andere gewährten einen vollständigen Steueraufschub.
Mit seinem Leitentscheid BGE 9C_271/2025 hat das Bundesgericht nun schweizweit Klarheit geschaffen. Wird eine Immobilie im Rahmen einer gemischten Schenkung übertragen, ist die Grundstückgewinnsteuer vollständig aufzuschieben. Eine teilweise sofortige Besteuerung ist nach Auffassung des Bundesgerichts nicht mit dem Steuerharmonisierungsgesetz vereinbar.
Für Eigentümer bedeutet dies vor allem mehr Planungssicherheit. Wichtig ist jedoch zu wissen, dass die Grundstückgewinnsteuer nicht entfällt. Sie wird auf die nächste Eigentümergeneration übertragen und fällt grundsätzlich erst bei einem späteren steuerpflichtigen Verkauf an.
Dieser Entscheid erleichtert die familieninterne Nachfolge erheblich und schafft schweizweit einheitlichere Rahmenbedingungen.
Seit Anfang 2023 gilt in der Schweiz das revidierte Erbrecht. Eine der wichtigsten Änderungen betrifft die Pflichtteile der Nachkommen, die reduziert wurden. Dadurch erhalten erblassende Personen mehr Freiraum bei der Gestaltung ihres Nachlasses.
Für Immobilienbesitzende eröffnet dies zusätzliche Möglichkeiten, beispielsweise wenn ein Kind das Elternhaus übernehmen soll und andere Nachkommen auf andere Weise berücksichtigt werden.
Dennoch ersetzt die grössere Freiheit keine sorgfältige Planung. Insbesondere Testament, Erbvertrag und allfällige Ausgleichszahlungen sollten aufeinander abgestimmt werden.
Bei einer Immobilienübertragung steht häufig der Kaufpreis im Mittelpunkt. Ebenso wichtig ist jedoch die bestehende Hypothek.
Soll die Hypothek übernommen werden, prüft die finanzierende Bank erneut die Tragbarkeit der neuen Eigentümer. Massgebend sind unter anderem Einkommen, Eigenmittel sowie die langfristige Finanzierbarkeit.
Nicht selten zeigt sich dabei, dass die bestehende Finanzierung optimiert werden kann. Ein unabhängiger Hypothekenvergleich mit unserem Hypotheken-Check hilft, verschiedene Angebote objektiv zu vergleichen und langfristig Kosten zu sparen.
Bei der Nachfolgeplanung denken viele zuerst an die Erbschaftssteuer. Tatsächlich können jedoch weitere Steuerarten relevant sein.
Je nach Kanton sind insbesondere folgende Themen zu prüfen:
Da die kantonalen Regelungen teilweise erheblich voneinander abweichen, empfiehlt sich eine individuelle Steuerplanung je Familien. Wer frühzeitig plant, kann unnötige Kosten vermeiden und gleichzeitig die persönliche Finanzsituation optimieren.
Neben allen rechtlichen und steuerlichen Fragen bleibt die Kommunikation einer der wichtigsten Erfolgsfaktoren.
Wer frühzeitig das Gespräch mit allen Parteien sucht und erklärt, weshalb eine bestimmte Lösung gewählt wurde, reduziert das Risiko späterer Konflikte erheblich. Gerade wenn nur eines von mehreren Kindern die Immobilie übernimmt, sollten Erwartungen und finanzielle Ausgleichslösungen offen besprochen werden.
Eine transparente Nachfolge schafft Vertrauen und sorgt dafür, dass familiäre Beziehungen nicht unnötig belastet werden.
Eine Immobilienübertragung ist weit mehr als eine rechtliche Formalität. Sie betrifft gleichzeitig mehrere Parteien einer Familie, Vermögen, Steuern, Hypotheken und die individuelle Vorsorge. Wer diese Themen gesamtheitlich betrachtet, schafft die besten Voraussetzungen für eine langfristig faire und tragfähige Lösung.
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Blogartikel von Alessia Raemy