Wohneigentum ist für viele ein zentraler Bestandteil der Vermögensplanung. Gleichzeitig gehört es steuerlich zu den komplexesten Themen überhaupt. Wer seine Immobilie nicht nur als Zuhause, sondern auch als langfristigen Vermögenswert betrachtet, kann mit der richtigen Planung erheblich Steuern sparen. In diesem Beitrag zeigen wir Dir die wichtigsten steuerlichen Hebel rund um Immobilien.
Viele Eigenheimbesitzer beschäftigen sich mit Steuern erst dann, wenn die Steuerrechnung ins Haus flattert. Dabei entstehen die meisten steuerlichen Vorteile (oder Nachteile) lange vorher. Entscheidend ist nicht eine einzelne Massnahme, sondern das Zusammenspiel von Kauf, Finanzierung, Unterhalt, Investitionen, Haltedauer und Verkauf.
Eine ganzheitliche Betrachtung hilft Dir, Deine Immobilie steuerlich sinnvoll einzuordnen und strategische Entscheidungen rechtzeitig zu treffen. Eine grobe Finanzplanung unterstützt Dich dabei, diese Zusammenhänge strukturiert zu analysieren und zu bewerten.
Ein zentrales Thema bei Immobiliensteuern ist die Unterscheidung zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Arbeiten.
Werterhaltende Massnahmen dienen dazu, den ursprünglichen Zustand der Liegenschaft zu erhalten. Dazu zählen Reparaturen, Ersatz bestehender Bauteile oder Instandhaltungskosten. Diese Kosten sind jeweils im angefallenen Jahr steuerabzugsfähig und sollten unbedingt sauber dokumentiert werden. Achtung: Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts (voraussichtlich nicht vor 2028), ändert sich diese Praxis grundlegend.
Wertvermehrende Investitionen erhöhen den Standard oder erweitern die Immobilie. Beispielsweise Schaffung von mehr Wohnraum mittels Anbaus eines Wintergartens oder Ausbau der Kellerräumlichkeiten. Solche Kosten sind in der Regel nicht sofort abzugsfähig, spielen aber spätestens beim Verkauf der Liegenschaft eine wichtige Rolle. Deshalb sollten sie ebenfalls sauber dokumentiert und Belege langfristig und sauber aufbewahrt werden.
Die korrekte Zuordnung ist entscheidend, da Fehlklassifizierungen zu gestrichenen Abzügen führen können.
Energiesparende und umweltfreundliche Massnahmen nehmen steuerlich eine Sonderrolle ein. Investitionen in Energieeffizienz werden, unabhängig davon, ob sie den Immobilienwert erhöhen, in vielen Kantonen steuerlich begünstigt.
Dazu zählen unter anderem:
Solche Investitionen wirken doppelt: Sie senken laufende Kosten und verbessern die steuerliche Situation. Gleichzeitig erhöhen sie die Attraktivität und Zukunftsfähigkeit der Immobilie. Je nach Kanton werden gewissen Massnahmen finanziell subventioniert. Dabei ist zu beachten, dass Fördergesuche meist nur genehmigt werden, wenn sie vor Baubeginn eingereicht werden. Gut geplant können damit mehrere tausend Franken an Kosten eingespart werden.
Die Art der Finanzierung beeinflusst die Steuerbelastung wesentlich. Hypothekarzinsen sind grundsätzlich steuerlich relevant, allerdings nur innerhalb klarer gesetzlicher Grenzen. Entscheidend ist dabei nicht nur die Zinshöhe, sondern die Gesamtstruktur der Finanzierung. Eine zu hohe Verschuldung kann langfristig Risiken bergen, während eine zu schnelle Amortisation steuerliche Vorteile reduziert. Die optimale Lösung liegt meist dazwischen und hängt stark von Deiner Einkommens- und Vermögenssituation ab.
Unser Hypotheken-Check unterstützt Dich regelmässig dabei, Deine Hypothek an Deine Bedürfnisse anzupassen und auf veränderte Rahmenbedingungen zu reagieren (wie beispielsweise mit der Abschaffung des Eigenmietwerts).
Bei der Amortisation Deiner Hypothek stehen Dir unterschiedliche Wege offen. Die indirekte Amortisation über die Säule 3a wird oft aus steuerlichen Gründen gewählt, da Einzahlungen in die gebundene Vorsorge vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden können. Dabei geht es aber nicht nur um kurzfristige Steuerersparnisse, sondern um die Abstimmung von Immobilienfinanzierung und persönlicher Vorsorge. Wer diese Bereiche getrennt betrachtet, verschenkt Potenzial.
Ein besonders wichtiges Thema ist die Grundstückgewinnsteuer. Sie fällt beim Verkauf einer Immobilie an und kann je nach Kanton und Haltedauer erheblich ausfallen. Viele Eigentümer unterschätzen diesen Steuerposten oder berücksichtigen ihn erst, wenn es zu spät ist.
Die Grundstückgewinnsteuer bemisst sich am erzielten Gewinn und wird progressiv erhoben. Ein zentraler Faktor ist die Haltedauer: Je länger Du eine Immobilie besitzt, desto tiefer fällt die Steuer aus. Abgesehen von einer langen Haltedauer, kann diese Steuer mit einer sauberen Auflistung aller wertvermehrenden Investitionen reduziert werden. Unter gewissen Bestimmungen kann die Steuer ganz oder teilweise aufgeschoben werden (beispielsweise bei einer Ersatzbeschaffung innerhalb einer vorgegebenen Frist).
Wer wertvermehrende Investitionen dokumentiert, kann diese beim Verkauf vom steuerbaren Gewinn abziehen. In der Praxis stellen wir leider oft fest, dass nur selten Belege für wertvermehrende Investitionen vor zehn oder mehr Jahren vorhanden sind. Ohne Belege geht dieses Potenzial verloren.
Deshalb empfehlen wir unbedingt eine Liste zu führen, auf der sämtliche Investitionen, ob werterhaltend oder nicht, dokumentiert werden (inkl. Ablage der jeweiligen Belege).
Immobilien sind langfristige Anlagen. Entsprechend sollte auch die steuerliche Planung langfristig erfolgen. Einzelne Entscheidungen, wie etwa der Zeitpunkt von Renovationen oder ein Verkauf der Immobilie, können grosse steuerliche Auswirkungen haben.
Eine vorausschauende Planung ermöglicht es, Massnahmen zeitlich zu verteilen, Abzüge optimal zu nutzen und Überraschungen zu vermeiden. Besonders bei grösseren Projekten oder Verkaufsgedanken lohnt sich frühzeitige Klarheit.
Unabhängig von der Massnahme gilt: Ohne Dokumentation keine steuerlichen Vorteile. Rechnungen, Verträge, Zahlungsnachweise und Beschreibungen der Arbeiten sind essenziell. Eine saubere Dokumentation erleichtert nicht nur die Steuererklärung, sondern schafft auch Sicherheit bei späteren Prüfungen oder beim Verkauf der Immobilie.
Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts entfällt die fiktive Besteuerung des selbstgenutzten Wohneigentums. Du musst den theoretischen Mietwert Deiner Immobilie künftig nicht mehr als Einkommen versteuern. Das ist auf den ersten Blick eine Entlastung – bringt aber auch Veränderungen bei den steuerlichen Abzugsmöglichkeiten mit sich. Denn bisher war der Eigenmietwert die Grundlage dafür, dass Unterhaltskosten und Hypothekarzinsen steuerlich geltend gemacht werden konnten. Fällt diese Besteuerung weg, werden auch die Abzüge neu geregelt.
Entscheidend ist deshalb nicht nur, was wegfällt, sondern was bleibt – und für wen.
Die Abschaffung des Eigenmietwerts erfolgt nicht von heute auf morgen. In der Übergangsphase (wahrscheinlich bis 2028) gelten kantonal und zeitlich abgestufte Regelungen. Für viele Eigenheimbesitzer bedeutet das: Bestehende Abzugsmöglichkeiten laufen aus oder werden eingeschränkt, während neue Regeln greifen.
Gerade in dieser Phase lohnt sich eine saubere Analyse Deiner Situation. Je nach Zeitpunkt von Renovationen, Höhe der Hypothek oder Art der Amortisation können sich deutliche steuerliche Unterschiede ergeben.
Die Abschaffung des Eigenmietwerts betrifft nicht nur die Steuererklärung, sondern die gesamte Finanz- und Vorsorgestruktur rund um Dein Eigenheim. Hypothek, Amortisation, Renovationen, Vorsorge und Steuern greifen ineinander.
Wer isoliert entscheidet, riskiert langfristige Nachteile. Wer hingegen ganzheitlich und strukturiert plant, gewinnt Klarheit und Handlungsspielraum. Unsere Finanz-Profis unterstützen Dich Deine Situation gesamthaft zu analysieren und sinnvoll auf Deine Zukunft auszurichten.
Die Abschaffung des Eigenmietwerts verändert die Spielregeln. Wer sie versteht, kann sie zu seinem Vorteil nutzen.
Blogartikel von Marc Meier und Alessia Raemy