Herr und Frau Schweizer haben am 28. September 2025 eine historische Entscheidung getroffen. Mit über 57% Zustimmung wurde die Abschaffung des Eigenmietwerts beschlossen. Doch was heisst das konkret für Dich als Eigentümerin oder Eigentümer? Und welche Stellschrauben solltest Du jetzt bereits in Bewegung setzen?
Der Eigenmietwert war bislang ein zentrales Konzept in der Schweizer Steuerpraxis: Wohnt man in den eigenen vier Wänden, musste ein fiktives Einkommen (“Eigenmietwert”) zum übrigen Lohn hinzugerechnet und versteuert werden. Dieser Wert entsprach einer angenäherten Miete, die Du hättest erzielen können, wenn Du Dein Haus oder Deine Wohnung vermietet hättest. Im Gegenzug konntest Du die Schuldzinsen für die Hypothek und erneuerbare Rennovationsarbeiten Deinem steuerbaren Einkommen in Abzug bringen.
Der grundsätzliche Kritikpunkt: Eine Steuer auf ein Einkommen zu bezahlen, das real nicht fliesst, schien vielen weder fair noch logisch.
Der Kern der Reform: Für selbstgenutzte Immobilien entfällt zukünftig die Besteuerung des fiktiven Eigenmietwerts. Damit verschwindet eine langjährige Steuerquelle.
Damit der Bund die Steuereinnahmen nicht komplett verliert, werden als Gegenmassnahmen die Abzüge für Schuldzinsen und Unterhaltskosten stark eingeschränkt oder ganz gestrichen.
Besonders relevant sind Unterhaltskosten für selbstbewohnte Liegenschaften. Der Abzug für Instandsetzung oder Unterhalt wird auf Bundesebene eliminiert. Kantonal werden bestimmt grössere Unterschiede zu sehen sein.
Der Abzug für Schuldzinsen für selbstgenutzte Immobilien wird ebenfalls gestrichen. Für vermietete Immobilien bleibt teilweise ein begrenzter Abzug möglich. Für den Ersterwerb von Immobilien ist ein Übergangsvorbehalt mit Sonderabzug für Schuldzinsen über zehn Jahre vorgesehen.
Um Steuerausfälle auszugleichen, wird Kantonen ermöglicht, eine Objektsteuer auf selbstgegutzte Zweitwohnungen zu erheben. Das wird insbesondere in Regionen mit vielen Ferienhäusern relevant. So entstehen kantonale Spielräume mit regional spürbaren Anpassungen.
Die Auswirkungen fallen je nach individueller Situation unterschiedlich aus. Menschen, die eine neue Immobilien ohne Rennovationsbedarf besitzen oder eine abbezahlte Immobilie mit tiefen oder keinen Schuldzinsen bewohnen, waren im alten System stark benachteiligt. Die gehören nun zu den potenziellen Gewinnern.
Weil die Abzüge für Unterhalt und Schuldzinsen wegfallen, gehören die Personen zu den Verlierern, die alte Häuser und Wohnungen mit hohem Rennovationsbedarf besitzen oder noch hohe Hypotheken stemmen. Sinnvollerweise zieht man absehbare Rennovationen vor, bevor die Verfassungsänderung in Kraft tritt (voraussichtlich ab 2028) – was der Baubranche innerhalb der kommenden zwei Jahre Aufschub verleihen wird.
Personen, die Ihr erstes Wohneigentum erwerben, erhalten in den ersten zehn Jahren einen Übergangs-Sonderabzug auf Schuldzinsen und sind diesbezüglich nicht benachteiligt. Jedoch können sich jüngere Familien meistens keine neuen Immobilien leisten. Mit den Unterhaltsabzügen, die nun wegfallen, konnten die Steuern in erheblichen Masse optimiert werden. Dieser Vorteil fällt nun weg.
In Kantonen mit hohen Objektsteuern auf Ferienwohnungen können zusätzliche Belastungen entstehen, besonders für jene mit Zweitwohnungen oder Feriendomizilen.
Am 28. September 2025 wurde die Verfassungsänderung vom Schweizer Volk angenommen. Auf Bundesebene gilt eine Übergangsfrist bis frühestens Anfang des Jahres 2028. Kantonale Unterschiede sind zu verfolgen und zu beachten.
Während dieser Übergangszeit bleibt für Dich das bestehende Steuersystem aktiv – mit all seinen Vor- und Nachteilen. Gerade jetzt lohnt es sich, Deine Finanzstrategie anzupassen und den Blick auf mögliche Änderungen zu richten. Erkenne mit unserem Drei-Säulen-Check frühzeitig steuerliche Optimierungen und besprich mit einem Finanz-Profi Deine Strategie.
Überprüfe Deine aktuelle Wohnsituation und stimme Deine Hypothek auf Dein Vermögen und geplanten Sanierungen ab. Ein teilweiser Bezug von 3a-Geldern (in gewissen Situationen sogar Pensionskassenguthaben) kann eine sinnvolle Option sein, um Kapitalsteuern zu optimieren.
Wenn du auf der Suche nach Deinen ersten, eigenen vier Wänden bist, ist es umso wichtiger, notwendige Unterhaltsarbeiten in den Kaufpreis einzuberechnen. Eine frühzeitige Planung mit einem Finanz-Profi schafft Klarheit und schützt Dich vor teuren Fehlern.
Kosten für Unterhalt und Instandhaltung kannst Du derzeit noch steuerlich geltend machen. Es könnte sinnvoll sein, dringend anstehende Arbeiten noch vor der Reform umzusetzen (sofern wirtschaftlich sinnvoll).
Falls Du kurzfristig anpassbare oder flexible Hypotheken abgeschlossen hast, lohnt es sich, Optionen mit fixer Verzinsung oder vorzeitiger Rückzahlung im Blick zu behalten. Vor generellen Rückzahlungen der Hypothekarschuld raten wir in der aktuellen Zinssituation jedoch ab. Eine Ausnahme: Dein Geld wird langfristig nicht benötigt und liegt nur auf einem Sparkonto ohne Verzinsung.
Denk daran: Geld, das in Deiner Immobilie steckt, ist immobil – bedeutet, es ist nicht liquide verfügbar. Mit einer abbezahlten Immobilie wohnst Du zwar günstig, kannst aber nicht Dein zukünftiges Leben bezahlen. Wenn Du also später Geld für Rennovationen, Ferien, Autoersatz oder andere teure Ausgaben brauchst, wirst Du kaum ein paar einzelne Ziegelsteine Deiner Immobilie verkaufen können. Auch eine spätere Hypotheken-Erhöhung ist immer abhängig von Deinen Einnahmen – was gerade für Rentner und Rentnerinnen entscheidend sein kann.
Falls Du eine Zweitliegenschaft besitzt oder planst, beobachte die kantonalen Regelungen zur kommenden Objektsteuer. Prüfe, ob und wie stark Dein Kanton hier steuerlich zulasten kommt.
Blogartikel von Marc Meier